|
|
Утвержден постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики от 4 июля 2012 года N 28/7 |
ПОРЯДОК
работы коммерческих банков и других финансово-кредитных организаций, лицензируемых и регулируемых Национальным банком Кыргызской Республики, с залоговым имуществом
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 16 ноября 2012 года N 43/1, 28 октября 2015 года № 64/5, 21 декабря 2016 года № 49/7, 17 мая 2017 года № 19/11, 26 декабря 2018 года № 2018-П-12/58-10, 25 марта 2020 года № 2020-П-12/16-3, 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3, 15 сентября 2021 года № 2021-П-12/51-1, 21 декабря 2022 года № 2022-П-12/81-8, 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7, 5 апреля 2023 года № 2023-П-12/22-3, 17 января 2024 года № 2024-П-12/1-3, 5 июля 2024 года № 2024-П-12/28-2-(НПА))
1. Общие положения
1. (Утратил силу в соответствии с постановлением Правления Нацбанка КР от 17 мая 2017 года № 19/11)
2. Целью настоящего Порядка является выполнение минимальных требований коммерческими банками и другими финансово-кредитными организациями (далее - банки/ФКО) для укрепления кредитной дисциплины и реального обеспечения возврата выдаваемых кредитов.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 17 января 2024 года № 2024-П-12/1-3)
3. Осуществление кредитной деятельности обеспечивающей доходность банка/ФКО, требует выработки определенной политики банка в области залогового обеспечения, являющегося вторичным источником погашения кредитов. Залоговая политика должна быть частью общей кредитной политики банка/ФКО.
4. Основные понятия, применяемые в настоящем документе, определены в Законе Кыргызской Республики "О залоге", Стандарте основных понятий и принципов оценки, утвержденных постановлением Правительства Кыргызской Республики от 3 апреля 2006 года № 217.
При этом в рамках настоящего Порядка:
Залог - это способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на имущество.
Справедливая стоимость - расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Ликвидационная стоимость - это стоимость актива, которая реально может быть получена при реализации актива в короткие сроки, без должного маркетинга и рекламы.
Драгоценные металлы - золото, серебро, платина и металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений, осмий) в любом виде и состоянии: в сырье, сплавах, полуфабрикатах, промышленных продуктах, химических соединениях, изделиях, ломе и отходах.
Коэффициент покрытия залогом - отношение залоговой стоимости имущества (с учетом залогового коэффициента) к сумме кредита.
Залоговый коэффициент - коэффициент понижения рыночной стоимости принимаемого в обеспечение кредита предмета залога, учитывающий возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 21 декабря 2016 года № 49/7, 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3)
2. Требования к предметам залога
5. При осуществлении операций, связанных с кредитованием, выдачей гарантий и аккредитивов, одним из способов обеспечения исполнения обязательств заемщиков перед банком/ФКО является залог. Помимо залога, исполнение обязательств может обеспечиваться поручительством, гарантией и иными способами, предусмотренными законодательством Кыргызской Республики.
6. Предмет залога должен отвечать требованиям законодательства Кыргызской Республики.
7. Банки/ФКО должны в обязательном порядке иметь внутренние нормативные документы, регламентирующие основные принципы работы с различными видами залогового обеспечения по кредиту, а также раскрывающие основные риски, связанные с соответствующими видами обеспечения по кредиту.
Банку/ФКО запрещается принимать в качестве залогового обеспечения:
- товары в обороте, находящиеся за пределами Кыргызской Республики, в качестве единственного залогового обеспечения;
- документарные, недокументарные ценные бумаги, включая простые и переводные векселя, выпущенные эмитентами-нерезидентами Кыргызской Республики и находящиеся во владении у физических лиц и/или хранящиеся в депозитариях, не имеющих высокий рейтинг, за исключением высокорейтинговых, высоколиквидных ценных бумаг, включенных в листинги фондовых бирж, в том числе международных, и обращающихся на фондовых рынках ценных бумаг развитых стран, а также ордерных ценных бумаг, являющиеся частью двойного складского свидетельства;
- активы, зарегистрированные и/или находящиеся в оффшорных зонах, перечень которых определяется уполномоченным государственным органом Кыргызской Республики в сфере противодействия финансированию террористической деятельности и легализации (отмыванию) преступных доходов.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 25 марта 2020 года № 2020-П-12/16-3, 15 сентября 2021 года № 2021-П-12/51-1)
8. Если кредитной политикой предусмотрено принятие залогового имущества, находящегося (зарегистрированного) за пределами Кыргызской Республики, в этом случае совет директоров банка/ФКО несет ответственность за обеспечение возвратности кредитов в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
9. При принятии в залог имущества, находящегося (зарегистрированного) за пределами Кыргызской Республики, банк/ФКО при оценке риска связанного с залоговым обеспечением основывается на информации о рынке движимого и недвижимого имущества по месту его нахождения с учетом влияния странового риска.
10. Банк/ФКО должен проанализировать состояние соответствующего рынка (движимого/недвижимого имущества и т.п.) и определить критерии по которым то или иное имущество принимается в залог. Критерии качества в зависимости от вида заложенного имущества могут быть различными, но должны как минимум учитывать следующие:
- стабильность справедливой цены;
- долговечность хранения;
- ликвидность (возможность реализации в краткосрочный период);
- возможность идентифицировать товар и сохранность потребительских свойств;
- другие критерии.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
11. Банк/ФКО должен удостовериться в наличии залогового имущества с выездом на место его нахождения и проверить его качество. По результатам проверки составляется отчет, который заверяется подписью руководителя структурного подразделения по кредитованию/работе с залоговым имуществом и должен включать как минимум следующую информацию:
- месторасположение залога;
- условия хранения залога;
- качественные и количественные параметры залога;
- справедливая стоимость на основе внутренней оценки или оценки оценщика/оценочной организации;
- использованные подходы и/или методология оценки стоимости залога;
- другое.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
12. Данные отчета используются при определении возможной суммы выдаваемого кредита. Сумма выдаваемого кредита должна определяться с учетом размера коэффициента покрытия залогом и залогового коэффициента, регламентированных во внутренних документах банка.
При этом залоговый коэффициент по недвижимому имуществу должен быть не более чем 50 процентов от стоимости залогового обеспечения на момент выдачи кредита.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3, 5 июля 2024 года № 2024-П-12/28-2-(НПА))
13. Замена предмета залога залогодателем допускается только с письменного согласия банка/ФКО.
14. Если в качестве залогового имущества принимаются товары в обороте, складские свидетельства и драгоценные металлы, то при заключении договора о залоге следует указать, что изменять состав и натуральную форму заложенного имущества залогодатель может при условии:
а) его ликвидности, а также если общая стоимость закладываемого имущества не меньше стоимости, указанной в договоре о залоге;
б) обеспечение кредитов только товарами в обороте, складским свидетельством и драгоценными металлами должно быть не менее 150% от суммы кредита, за исключением золотых аффинированных мерных слитков, эмитируемых Национальным банком Кыргызской Республики.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 21 декабря 2016 года № 49/7, 26 декабря 2018 года № 2018-П-12/58-10, 25 марта 2020 года № 2020-П-12/16-3, 21 декабря 2022 года № 2022-П-12/81-8)
14-1. Если предметом договора залога выступают вещи или права, которые возникнут в будущем, в том числе будущие запасы произведенной продукции залогодателя, то подобное залоговое обеспечение должно составлять не более 20% в структуре обеспечения по обязательству. Предмет договора определяется согласно требованиям законодательства индивидуально по каждому объекту при соответствии требованию, установленному в данном пункте. При этом в договоре о залоге по вышеуказанным залоговым обеспечениям необходимо предусмотреть период, в течение которого залогодателем должны быть переданы права собственности на залоговое обеспечение, указанное в договоре о залоге. Такой срок не должен превышать 3 (трех) месяцев.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 5 апреля 2023 года № 2023-П-12/22-3)
14-2. В случае если в качестве обеспечения принимаются предметы залога/обеспечение, в том числе права требования, по которым отсутствует развитый рынок для проведения оценок либо требующего специальных знаний/ компетенций для их оценки (драгоценные камни, драгоценные металлы, специализированное оборудование и т.д.), заемщик в обязательном порядке должен подтвердить стоимость обеспечения, а также должна быть проведена оценка данного обеспечения оценщиком (оценочной организацией). Дополнительно заемщик должен предоставить документы о качестве и характерных свойствах принимаемого обеспечения, которое должно быть подтверждено соответствующим заключением эксперта.
В случае отсутствия вышеуказанных документов банк не может принимать в качестве обеспечения данный предмет залога. Банк должен оценить риски такого обеспечения, включая вопросы его последующей реализации, согласно законодательству Кыргызской Республики.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 5 апреля 2023 года № 2023-П-12/22-3)
15. Если предлагаемые в залог товары в обороте, драгоценные металлы, а также товары, принятые на хранение товарным складом с выдачей двойного складского свидетельства, являются предметом купли-продажи (не производятся самим залогодателем), необходимо наличие контрактов (договоров купли-продажи) на приобретение товаров и других документов (накладных, инвойсов, сертификатов, платежных документов, индоссамента) либо иные документы, подтверждающие право собственности залогодателя.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 25 марта 2020 года № 2020-П-12/16-3)
16. Внутренние документы банка/ФКО по залоговому обеспечению должны соответствовать требованиям Положения о минимальных требованиях по управлению кредитным риском в коммерческих банках и других финансово-кредитных организациях, лицензируемых Национальным банком Кыргызской Республики и как минимум содержать следующие:
- условия и требования принятия залога в качестве обеспечения кредита;
- виды залогов и ограничения по видам залога с учетом требований пункта 12 настоящего Порядка;
- методы оценки залога;
- привлечение оценщика/оценочной организации;
- количественное соотношение суммы кредита и справедливой стоимости залога;
- значение коэффициента покрытия залогом с учетом требований пункта 12 настоящего Порядка;
- критерии применения залогового коэффициента в зависимости от вида залога, его ликвидности и других характеристик залога;
- порядок и условия замены залогового имущества;
- мониторинг залога;
- порядок изъятия и реализации заложенного имущества, с учетом требований законодательства об обращении взыскания на предмет залога, имеющего значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, а также являющимся единственным жильем, принадлежащим на праве собственности физическому лицу.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 17 мая 2017 года № 19/11, 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3, 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7, 5 июля 2024 года № 2024-П-12/28-2-(НПА))
3. Оценка залога
17. При оценке залога банки/ФКО могут руководствоваться Стандартами оценки имущества, обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике, утвержденными постановлением Правительства Кыргызской Республики N 217 от 3 апреля 2006 года:
- стандарт основных понятий и принципов оценки;
- стандарт оценки бизнеса;
- стандарт оценки движимого имущества;
- стандарт оценки недвижимого имущества;
- стандарт требований к содержанию и оформлению отчета об оценке.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 21 декабря 2016 года № 49/7)
18. Оценка имущества предоставляемого в залог, является обязательным условием при кредитовании и необходима для определения достаточности стоимости залога для покрытия соответствующего обязательства заемщика перед банком/ФКО.
19. Оценка движимого имущества в виде денежных средств (в национальной и иностранной валютах) и драгоценных металлов, размещенных на отдельных банковских счетах, осуществляется по номинальной стоимости.
При оценке стоимости обеспечения в виде драгоценных металлов не учитываются художественная ценность, наличие драгоценных, полудрагоценных и прочих камней, оценке подлежит исключительно драгоценный металл.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 21 декабря 2016 года № 49/7)
20. При рассмотрении банком/ФКО предмета залога в качестве обеспечения по кредиту следует учитывать следующие характеристики залога:
- справедливую стоимость предмета залога;
- степень ликвидности на текущий момент (возможность быстрой реализации);
- значимость (существенность) имущества передаваемого в залог для собственника;
- прогноз изменения стоимости предмета залога во времени и информация о произведенных продажах данного вида залога в течение предыдущих нескольких лет в зависимости от типа залога как минимум один раз в год;
- определение размера издержек сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики;
- описание текущих экономических условий и ситуации на рынке, которые влияют на справедливую стоимость залога по месту его расположения;
- другую необходимую информацию для обеспечения качественного анализа.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
21. В документах банка/ФКО, регламентирующих основные принципы работы с залоговым имуществом, необходимо предусмотреть, что, если банк/ФКО не в состоянии самостоятельно, квалифицированно проводить оценку залогового имущества, банк/ФКО должен заключить договор с оценщиком/оценочной организацией.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
21-1. Внутренние документы банка должны содержать положения, обеспечивающие то, что банк не допустит действий, которые ставят под угрозу независимость функции оценки имущества при принятии его в залог как сотрудником банка, осуществляющим оценку (внутренняя оценка), так и при привлечении оценщика/оценочной организации, включая следующее:
- информирование внутреннего оценщика/ оценщика/оценочной организации об ожидаемой или установленной предварительной рыночной стоимости имущества, или сумме кредита, или о коэффициенте покрытия залогом, который должен быть установлен с учетом требований пункта 12 настоящего Порядка
- указание требования минимальной рыночной стоимости собственности для утверждения кредита или проведения оценки;
- отказ от выплаты оценщику/оценочной организации вознаграждения из-за того, что собственность не была оценена в определенную сумму;
- допущение, что текущее или будущее использование услуг внутреннего оценщика/оценщика/оценочной организации зависит от суммы, в которую внутренний оценщик/оценщик/оценочная организация оценивает имущество;
- применение дисциплинарных взысканий к сотруднику, осуществляющему оценку имущества, вплоть до расторжения трудового договора с ним, или исключение оценщика/оценочной организации из будущего сотрудничества из-за того, что определенная им рыночная стоимость имущества не отвечает установленному пороговому значению, необходимому для принятия банком имущества в залог в соответствии с внутренними документами банка.
В случаях если определенная уполномоченным сотрудником банка/оценщиком/оценочной организацией рыночная стоимость имущества для принятия в залог была направлена на повторную оценку на рассмотрении Кредитным комитетом или любым другим уполномоченным органом, у банка должны быть письменные исчерпывающие пояснения о необходимости повторной оценки с четким указанием лица/лиц, принявших такое решение, с последующим ознакомлением вышестоящего органа управления.
Любые исключения из правил и процедур, определяющих порядок оценки залогового имущества и определения его рыночной и залоговой стоимости, должны быть надлежащим образом задокументированы и представлены руководителям подразделений банка, ответственных за проведение оценки залогового имущества.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3, 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7, 5 июля 2024 года № 2024-П-12/28-2-(НПА))
22. При принятии решения о выдаче кредита необходимо учесть то, что стоимость залога должна покрывать обязательства заемщика перед банком/ФКО.
Учитывая, что рынок недвижимости подвержен различным колебаниям, которые могут негативно отразиться на возможности банка/ФКО реализовать залог, важно, помимо справедливой стоимости, учитывать и ликвидационную стоимость залога.
В этой связи залоговый коэффициент должен быть оценен и установлен банком с учетом возможного обесценения залога в будущем. Залоговый коэффициент и коэффициент покрытия залогом также должны быть установлены в размере, сопоставимом скорости реализации залога. Так, скорость реализации нежилых объектов недвижимости специфического назначения (заводы, цеха, имущественные комплексы, сооружения производственного или сельскохозяйственного назначения и другие объекты) ниже чем, к примеру, нежилых помещений офисного назначения или жилого имущества.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3)
4. Оформление залогового обеспечения кредита
23. Взаимоотношения между банком/ФКО (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем) оформляются договором о залоге, а также при необходимости:
- договором о залоге либо соглашением, содержащими условия о порядке обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке в отношении движимого имущества;
- нотариально удостоверенным соглашением о порядке обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке в отношении недвижимого имущества, если законодательством Кыргызской Республики и законодательством другой страны по месту нахождения залогового имущества предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5)
23-1. Договор о залоге должен содержать норму о проведении оценки заложенного имущества на момент взыскания (при наступлении событий по взысканию имущества), которая определяется соглашением залогодержателя с залогодателем, а в отношении недвижимого имущества - определяется дополнительным соглашением залогодержателя с залогодателем с привлечением оценщика согласно требованиям законодательства Кыргызской Республики.
При этом, после принятия решения о проведении торгов по реализации недвижимости, принятой в счет погашения долга заемщика, но до начала проведения вышеуказанных торгов необходимо определить ее справедливую стоимость, в соответствии с требованиями Положения "Об отдельных сделках/операциях коммерческих банков и микрофинансовых компаний Кыргызской Республики с недвижимым имуществом, утвержденного постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики.
(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 26 декабря 2018 года № 2018-П-12/58-10, 28 декабря 2022 года № 2022-П-12/83-7)
24. В случае если предмет залога остается во владении залогодателя, банк/ФКО вправе потребовать от него застраховать заложенное имущество. Срок страхования заложенного имущества должен устанавливаться с учетом времени, которое необходимо для возможного обращения банком/ФКО взыскания на предмет залога и его реализацию и возможностями страховых компаний.
5. Контроль сохранности залога
25. У банка/ФКО в обязательном порядке должна быть возможность осуществления контроля за наличием и сохранностью залогового имущества за все время действия кредитного договора.
26. Осуществление контроля за залоговым имуществом должно быть обусловлено желанием банка/ФКО обезопасить себя от возможных потерь связанных с изменением рынка, падением спроса и цен, а также возможными злоупотреблениями со стороны заемщика.
27. В течение срока действия кредитного договора необходимо осуществлять регулярный мониторинг заложенного имущества, который заключается в проведении осмотра, физического наличия, качества, условия хранения, соответствия текущей стоимости заложенного имущества к обязательствам заемщика перед банком.
В случае обнаружения банком обстоятельств снижения текущей стоимости залогового имущества банку необходимо отразить данный факт в акте обследования залога.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3)
28. В случае изменения конъюнктуры рынка или не соответствия условий хранения залога, которые могут обусловить существенное снижение стоимости и ухудшение состояния предметов залога, или есть угроза их утраты, банк/ФКО должен потребовать у заемщика принять меры к приведению в соответствие условия хранения либо замены залога на более ликвидный или предоставления дополнительного обеспечения.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 декабря 2020 года № 2020-П-12/75-3)
29. Если установлено, что наметились тенденции к ухудшению финансового состояния заемщика, банку/ФКО следует провести встречу с заемщиком для предотвращения наступления возможного риска не выполнения обязательств перед банком.
6. Реализация залога
30. Банк/ФКО во избежание возможных претензий со стороны заемщика, может предоставить ему возможность самостоятельно осуществить поиск покупателя на залоговое имущество (недвижимое имущество), после истечения срока добровольного исполнения обязательств, указанных в извещении согласно законодательству Кыргызской Республики.
30-1. Если до даты продажи предмета залога на торгах или его приобретения залогодержателем, заемщик (залогодатель) предлагает залогодержателю кандидатуру покупателя, который может предложить цену, покрывающую сумму задолженности, то данное лицо имеет право преимущественной покупки. В этом случае залогодержатель не должен отказывать в реализации предмета залога. Соглашение, ограничивающее право, указанное в настоящем пункте, недействительно.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 26 декабря 2018 года № 2018-П-12/58-10)
31. Если вышеуказанные действия банка/ФКО не привели к положительному результату, следует начать процесс реализации залога, основываясь на договоре о залоге в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.
При этом недвижимое залоговое имущество в виде жилых помещений реализуется исключительно через публичные торги, если в процессе обращения взыскания на предмет залога соглашением сторон не будет предусмотрен иной способ реализации.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 21 декабря 2022 года № 2022-П-12/81-8)
31-1. При получении извещения от залогодержателя заемщик (залогодатель) вправе:
1) заключить соглашение с залогодержателем об удовлетворении его требований, обеспеченных залогом, во внесудебном порядке; или
2) заключить нотариально удостоверенное соглашение с залогодержателем о добровольной передаче заложенного имущества в счет погашения долга после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога; или
3) обратиться в суд с заявлением о проведении процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога в судебном порядке, если внесудебный порядок обращения взыскания имущества не предусмотрен договором о залоге и/или соглашением об удовлетворении требований, или третейским соглашением.
(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 26 декабря 2018 года № 2018-П-12/58-10)
32. Полученные денежные средства по результатам торгов распределяются в порядке установленном законом.
33. В случае обращения взыскания в установленном законом порядке на предмет залога и принятия на баланс прочей собственности, банк/ФКО должен руководствоваться требованиями Национального банка Кыргызской Республики и международных стандартов финансовой отчетности.
34. Банк/ФКО должен вести учет и отчетность (на электронных/бумажных носителях) залогового имущества с указанием следующих сведений:
- Ф.и.о./наименование заемщика/залогодателя предоставившего залог;
- вид залога, стоимость;
- перечень предоставленных заемщиком документов;
- место хранения оригиналов договоров и правоустанавливающих документов на владение имуществом.
7. Заключительные положения
35. Банк/ФКО имеет право разрабатывать дополнительные требования по работе с залоговым имуществом в соответствии с настоящим порядком и законодательством Кыргызской Республики.