> Показать меню раздела

Проект для обсуждения 

  

Модель создания и внедрения ипотечного 

кредитования в Кыргызской Республике (предложения НБКР) 

  

В целях реализации задач по созданию надежной долгосрочной системы жилищного кредитования, Национальным банком Кыргызской Республики на основе изучения опыта других стран разработана модель ипотечного кредитования (модель социальной ипотеки), позволяющая создать надежную долгосрочную систему жилищного кредитования. 

В условиях социально-ориентированной рыночной экономики вопрос обеспечения жильем, как известно, решается двумя основными способами: (1) путем адресной поддержки тех, кто не может самостоятельно приобрести жилье, и (2) через создание современного рыночного механизма для того, чтобы значительная часть населения страны имела доступный и эффективный способ приобретения и улучшения жилья с учетом получаемых доходов и возможностей финансового сектора.  

Реализация первого направления является предметом деятельности государственных органов управления на основе выбора наиболее эффективного использования бюджетных средств. При этом, социальная поддержка может осуществляться и в рамках предлагаемой схемы ипотеки, используя положительный опыт других стран в этом вопросе. 

Реализация второго направления требует введения постоянно действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики  предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.  

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно приемлемых и по процентным ставкам ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.  

Расчеты, проведенные НБКР (прилагаются), показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для ГИК требуется уставный капитал в размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно. 

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной ликвидности для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК. 

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую деятельность Государственной ипотечной компании за счет обязанности коммерческого банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. 

Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает в процесс ипотечного кредитования все действующие коммерческие банки, давая им возможность диверсифицировать свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством является и то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и сроком до 5 лет. 

 

Создание Государственной Ипотечной Компании, являющейся, центральным звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать политику государства по развитию в Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические последствия создания и функционирования ГИК следующие: 

- формирование рынка долгосрочных капиталовложений, развитие строительной и смежных с ней отраслей национального хозяйства; 

- развитие рыночной инфраструктуры, включающей таких участников системы ипотечного кредитования как страховые, риэлтерские, оценочные/рейтинговые компании, негосударственные пенсионные фонды, нотариат и других участников; 

- внедрение новых и альтернативных инструментов долгосрочного кредитования и рефинансирования долгосрочных кредитов; 

- решение социальных проблем населения путем поддержки тенденций к сбережениям; 

- формирование и укрепление отношений собственности, как основополагающих в рыночной экономике; 

- привлечение частных иностранных инвесторов, международных финансовых инвесторов и направление их на формирование солидного, надежного ипотечного фонда и других эффективных ипотечных инструментов. 

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер: 

- учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК; 

- принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК. 

Таким образом, внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане. 

  

  

1. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ГИК  

для ипотечных кредитов 

  

1. Процентная ставка по ипотечным кредитам (ИК) - 12 - 14% годовых, в том числе: 

- 3% - спред коммерческого банка; 

- 2% - спред ГИК; 

- 7-9% - доход инвесторов (покупателей ипотечных ценных бумаг). 

Процентная ставка плавающая, пересматривается 1 раз в год. 

1. Коэффициент покрытия - 80% (от стоимости приобретаемого жилья);  

1. Срок кредитования - 15 лет;  

1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика (П/Д) - 35%;  

  

Обоснование величины процентной ставки по ипотечным кредитам: 

  

Структура процентной ставки: 

Примечание: 

  

- 3% - спред коммерческого банка 

В настоящее время коммерческие банки выдают кредиты на приобретение жилья в среднем под 20 процентов годовых и сроком до 5 лет и сроком до 5 лет. 

  

- 2% - спред ГИК 

Включает операционные расходы ГИК, включая выпуск, размещение (андерайтинг), ведение депо-учета ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) ГИК, содержание штата ГИК, обучение сотрудников и т.п. 

  

- 7-9% - доход инвесторов (покупателей ипотечных ценных бумаг). 

Из расчета: 

- 4% инфляция; 

- 3-5% учитывает дифференциацию доходности ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) по срочности, при этом фактический размер дохода ИЦБ будет определяться на аукционе ИЦБ. 

Справка: поскольку ИЦБ ГИК конкурируют на рынке с ГКВ и депозитами (схожей срочности), то доходность ИЦБ ГИК для инвесторов должна быть сравнимой с доходностью ГКВ и/или депозитов. 

  

  

Справочно: Дополнительные затраты заемщика при оформлении ипотечного кредита. 

  

№ 

Наименование затрат 

Сумма, в сомах 

1. 

Регистрация залога в Госрегистре 

300 

2. 

Услуги риэлтеров (по договоренности оплачивает покупатель или продавец жилья) 

От 4000 до 12000 

3. 

Оценка жилья 

1200 

4. 

Госпошлина

5% от стоимости жилья 

5. 

Услуги страхования: 

- недвижимости 

  

- жизни заемщика 

  

  

- 0,5-0,6 от стоимости жилья; 

  

- 0,5 - 1,3% (в зависимости от профессии) от стоимости жилья. 

  

  

2. РЕГУЛЯТИВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГИК 

  

1. Требования к минимальному Уставному капиталу ГИК (расчет представлен ниже).  

1. Норматив адекватности капитала ГИК - 8-12%.  

Справка: величина адекватности капитала для коммерческих банков в Кыргызстане также 12%. Кроме этого, норматив адекватности капитала для Казахской Ипотечной Компании также 12%. 

3. Выпуск ценных бумаг ГИК должен соответствовать объему приобретенных закладных у коммерческих банков-партнеров. 

  

Предлагаемая срочность и доходность  

Государственных долговых ипотечных ценных бумаг (ГДИЦБ) ГИК 

в начальный период деятельности ГИК 

  

18 месяцев 

2 года 

3 года 

5,5% 

6% 

7% 

  

  

  

РАСЧЕТ  

объемов ипотечного кредитования и размера необходимого Уставного капитала ГИК 

ЗАДАЧА: обеспечить с помощью предлагаемого механизма ипотечного кредитования 2,8 млн.кв.м, что составляет 2/3 из общего объема необходимого жилья, исходя из общей потребности в стране 4,2 млн. кв.м. 

  

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ: 

- средняя обеспеченность жилья на одного человека - 14,2 кв.м. (данные Правительства КР); 

- общая площадь жилья, которое необходимо ввести до 2010 года - 4,2 млн. кв.м. (данные Правительства КР). 

  

ПРЕДПОСЫЛКИ: 

1. Состав заемщиков: 

- 20% заемщиков имеют доход в размере средней заработной платы - 2202.9 сомов и могут получить кредит в сумме - 121739,2 сома, тип кредита - ИК1 (Расчет 1, прилагается)

- 40% заемщиков имеют доход в размере 2-х средних заработных плат - 4405,8 сомов и могут получить кредит в сумме - 243478,4 сома, тип кредита - ИК2 (Расчет 2, прилагается)

- 40% заемщиков имеют доход в размере - 11870 сома и могут получить кредит в сумме - 656000 сомов, тип кредита - ИК3 (Расчет 3, прилагается)

2. Средняя численность человек в семье - 4 человека, следовательно, средняя площадь квартиры - 56,4 кв.м (14,2 * 4). 

РАСЧЕТЫ: 

1. Расчет количества заемщиков по типам кредитов: 

Итого: 49 645 заемщиков (2,8 млн.кв.м : 56,4 кв.м), т.е. 

- ИК1 - 9 929 заемщиков (20% * 49 645 )  

- ИК2 - 19 858 заемщиков (40% * 49 645 )  

- ИК3 - 19 858 заемщиков (40% * 49 645 )  

  

2. Объем и структура кредитного портфеля, по типам кредитов: 

- ИК1 - 1208,7 млн.сом  

- ИК2 - 4835,0 млн.сом  

- ИК3 - 13026,8 млн.сом  

Итого: 19 070,6 млн.сом

3. Расчет минимального Уставного капитала ГИК: 

Исходя из норматива адекватности капитала ГИК (8-12%), необходимости финансирования портфеля ипотечных кредитов в сумме 19070,6 млн.сом и с учетом «работы» ипотечного мультипликатора, минимальный Уставный капитал ГИК должен быть 1000,0 млн.сом (см. Таблицу 1).  

  

Для снижения нагрузки на бюджет предлагается поэтапное формирование капитала ГИК равными частями в течении 5 лет: 

1-й год - 194 млн.сомов (за вычетом суммы бюджета развития ГИК, 6 млн.сом, которая может быть капитализирована во 2-ой год); 

2-й год - 200 млн.сомов; 

3-й год - 200 млн.сомов; 

4-й год - 200 млн.сомов; 

5-й год - 200 млн.сомов. 

После пополнения Уставного капитала ГИК в полном объеме, начать продажу акций Ипотечного Агентства частным инвесторам. 

  

Таблица 1. 

  

4. Объем ипотечного кредитования по годам (см. данные Таблицы 1): 

- 2005-2006гг. (4,1%) - 776 млн.сом;  

- 2007г. (10,5%) - 2000 млн.сом; 

- 2008г. (19,0%) - 3600 млн.сом; 

- 2009г. (29,5%) - 5600 млн.сом; 

- 2010г. (36,9%) - 7000 млн.сом. 

Итого: 18976,0 млн.сом. 

  

  

РАСЧЕТ - 1 

величины ипотечного кредита (ИК), который может получить заемщик со средней номинальной заработной платой  

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ: 

1. Процентная ставка по ипотечным кредитам (ИК) - 12-14%, в том числе: 

- 3% - спред коммерческого банка; 

- 2% - спред ГИК; 

- 7-9% - доход инвесторов (покупателей ипотечных ценных бумаг). 

  

2. Основные характеристики ипотечных кредитов: 

- коэффициент покрытия - 80%; 

- срок кредитования - 15 лет; 

- отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика (П/Д) - 35%; 

  

1. Средняя номинальная заработная плата в 2004 году составила - 2202,9 сомов (данные НСК).  

  

РАСЧЕТ: 

1. Годовая величина показателя П/Д = (2202,9*35%)*12 = 9252,2 сома.  

1. Сумма задолженности по ИК (основная сумма + проценты) = 9252,2*15 = 138 782,7 сомов.  

1. Основная сумма и проценты по ипотечному кредиту:  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

  

123913,1 

  

14869,58 

  

121739,2 сомов 

  

17043,5 сома 

  

1. Величина собственных средств заемщика:  

  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

30978,3 сом (эквивалент - 756 долл. США) 

  

30434,8 сом (эквивалент - 742 долл. США) 

  

1. Расчетная стоимость приобретаемого жилья :  

  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

38722,8 сомов (эквивалент - 3778 долл. США) 

152174 сомов (эквивалент - 3712 тыс.долл. США) 

  

  

  

РАСЧЕТ - 2 

величины ипотечного кредита (ИК), который может получить заемщик с созаемщиком,  

получающие среднюю номинальную заработную плату. 

  

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ: 

1. Процентная ставка по ипотечным кредитам (ИК) - 12-14%, в том числе:  

- 3% - спред коммерческого банка; 

- 2% - спред ГИК; 

- 7-9% - доход инвесторов (покупателей ипотечных ценных бумаг). 

  

1. Основные характеристики ипотечных кредитов:  

- коэффициент покрытия - 80%; 

- срок кредитования - 15 лет; 

- отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика (П/Д) - 35%; 

  

1. Средняя номинальная заработная плата в 2004 году, по данным НСК, составила - 2202,9 сомов (данные НСК). Суммарный доход созаемщиков - 2 * 2202,9 = 4405,8 сомов.  

  

Расчет: 

1. Годовая величина показателя П/Д = (4405,8 *35%)*12 = 18504,4 сома.  

1. Сумма задолженности по ИК (основная сумма + проценты) = 18504,4 *15 = 277565,4 сома.  

1. Основная сумма и проценты по ипотечному кредиту:  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

  

247826,3 сомов 

  

  

29739,15 сомов 

  

  

243478,4 сомов 

  

34086,9 сома 

  

1. Величина собственных средств заемщика :  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

61956,56 сом (эквивалент - 1511,136 долл. США) 

  

60869,6 сом (эквивалент - 1485 долл. США) 

  

1. Расчетная стоимость приобретаемого жилья:  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

309782,8 сом (эквивалент - 7556 долл. США) 

  

304348 сом (эквивалент - 7423 долл. США) 

  

  

  

РАСЧЕТ - 3 

величины средней заработной платы, необходимой для приобретения жилья стоимостью 820 тыс.сомов (эквивалент - 20 тыс.долл.США). 

  

Исходные данные: 

1. Процентная ставка по ипотечным кредитам (ИК) - 12-14%, в том числе:  

- 3% - спред коммерческого банка; 

- 2% - спред ГИК; 

- 7-9% - доход инвесторов (покупателей ипотечных ценных бумаг). 

  

1. Основные характеристики ипотечных кредитов:  

- коэффициент покрытия - 80%; 

- срок кредитования - 15 лет; 

- отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика (П/Д) - 35%. 

  

Расчет: 

1. Величина ИК = (820000*80%) = 656 000 сома.  

1. Сумма задолженности по ИК (основная сумма + проценты):  

  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

Основная сумма ИК 

Проценты по ИК 

656 000 сома 

78720 сома 

  

656 000 сома 

91840 сома 

  

Итого: 734 720 сомов 

  

Итого: 747 840 сомов 

  

  

1. Годовая величина показателя П/Д :  

  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

48981 сом 

49 856 сомов 

  

  

1. Расчетный среднемесячный доход :  

  

Из расчета 12% 

  

Из расчета 14% 

11 662 сома 

11 870 сомов  

  

1. Величина собственных средств заемщика - 164 000 сома (эквивалент - 4000 долл. США)  

  

  

  

Приложение 3 

Предварительные основные предложения  

по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики 

для внедрения ипотечного кредитования 

  

1. Внести изменения и дополнения в статью 335 Гражданского кодекса, дополнив после слов «… если иное не предусмотрено законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования залогодержателя (кредитора), удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором». Данное изменение необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики. 

2. Разработка закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающего создание специализированной ипотечной компании, акции которой в первоначальный период будут принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги. 

3. Установить единую ставку государственной пошлины в размере 1200 сом, независимо от размера и стоимости недвижимого имущества. Это позволит сделать прозрачным рынок недвижимости, исключив искажение реальных цен на недвижимость при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а также будет способствовать снижению затрат заемщика при оформлении ипотечного кредита. 

4. Снизить ставки государственной пошлины, утвержденные постановлением Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом. 

5. Внести изменения в Жилищный кодекс касательно возможности выселения во внесудебном порядке при неисполнении условий договора ипотеки, предусмотренных Законом КР «О залоге». 

6. Внести изменения в Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников.